Le marché secondaire des EHPAD est-il intéressant ?

Que ce soit dans l’achat d’un EHPAD neuf ou d’un EHPAD d’occasion, il faut prendre en compte les différents risques encourus afin de rentabiliser l’investissement dans le temps. C’est ce que nous allons détailler dans cet article. Nous nous pencherons davantage sur le marché secondaire des EHPAD, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

La différence entre acheter neuf et acheter d’occasion

Acheter un EHPAD neuf, c’est l’acquérir généralement en VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. L’acquéreur est donc libre de choisir le plan de l’EHPAD : nombre de pièces, disposition et agencement. La signature du bail de réservation tient compte du délai de livraison, du prix ainsi que du plan susmentionné que le promoteur immobilier se doit de respecter. L’existence d’une période de carence locative n’est pas à écarter après la date de la livraison, puisque l’investisseur va devoir attendre la signature du bail locatif entre la société de gestion et le locataire.

Acheter un EHPAD d’occasion en revanche est tout à fait différent. Le nouvel acheteur n’est pas soumis à ces risques locatifs puisque l’EHPAD est déjà en cours d’exploitation. Les revenus locatifs sont donc immédiatement perçus. C’est le bail commercial de l’investisseur sortant qu’il reprend, dont l’objet est l’EHPAD lui-même ainsi que le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP qui vient avec.

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le nouvel acquéreur est libre de le renouveler avec la possibilité de revaloriser les loyers. Le rendement de l’EHPAD peut alors se voir amélioré en l’achetant sur le marché de l’occasion. Par ailleurs, le prix de l’acquisition est généralement moins important comparé au prix du neuf. Toujours est-il que les frais de notaire sont plus importants.

Certains inconvénients sont à prendre en considération : des travaux de réparation et de rénovation à programmer entre autres. Les charges y afférentes seront éventuellement déduites dans le cas où le loueur est assujetti au régime fiscal du réel d’imposition. Il en est de même pour le déficit foncier dégagé. Toutefois, si d’importants travaux intérieurs sont prévus, il se pourrait que l’EHPAD soit temporairement évacué, d’où l’inexistence de loyers pendant cette période creuse.

Bien faire évaluer l’EHPAD lorsqu’il s’agit d’intervenir sur le marché de l’occasion

Il n’y a pas que ces critères que le vendeur ou l’acheteur doit considérer s’il choisit d’opérer le marché de seconde main. L’EHPAD doit faire l’objet d’une évaluation sur plusieurs aspects. En premier lieu, la qualité du bail et du gestionnaire. Puis le régime fiscal rattaché au statut de LMNP, puisque c’est la défiscalisation issue soit du régime réel, soit du régime micro BIC qui va directement affecter le rendement de l’activité. Le rendement est le même pour l’EHPAD pendant qu’il a été exploité neuf et après son rachat sur le marché secondaire.

Sauf si une revalorisation des loyers a eu lieu, comme annoncé plus haut. Pourtant, les risques de baisse des loyers ne sont pas non plus à écarter. Cette éventualité peut certes avoir lieu lorsque le marché des EHPAD est en difficulté. Ce cas est très rare cependant, puisque la demande en logement émanant des seniors est en forte hausse. L’avenir des EHPAD est prospère avec une tendance notoire vers le vieillissement démographique. La population vieillissante continue en effet de réclamer des résidences modernes aux soins de qualité : les seniors y passent généralement leur période de fin de vie.

En résumé, il est fortement conseillé de demander l’avis d’un gestionnaire de patrimoine ou d’un expert-comptable avant de choisir entre acheter neuf ou d’occasion. Vous pouvez vous rendre sur euodia.fr pour mieux cerner les informations essentielles se rapportant à la revente et à l’achat sur le marché secondaire.

SCPI européennes : comment l'acquisition immobilière est-elle réalisée ?

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Vous souhaitez percevoir des revenus de source étrangère par le biais de l’immobilier ? Songez aux SCPI européennes ! Les sociétés civiles de placement immobilier ont en effet pour avantage de produire des loyers grâce à un parc d’immeubles détenu en zone euro, voire dans différents pays étrangers. Comment est réalisée l’acquisition de ces derniers ? L’achat immobilier par (les SCPI partent à la conquête des autres régions, puis des pays étrangers il y a maintenant quelques années. C’est tout d’abord les pays en zone euro qu’elles privilégient, puis ceux hors zone euro, en raison d’une conjoncture économique très favorable et d’un marché immobilier dynamique. De plus, la fiscalité étrangère est beaucoup moins contraignante que celle pratiquée dans l’Hexagone, ce qui donne lieu à de meilleurs rendements.

 

L’acquisition endossée par la société de gestion

C’est la société de gestion qui planifie et exécute toutes les démarches relatives à l’acquisition, tandis que l’investisseur devient propriétaire de biens implantés à l’étranger sans avoir à s’alourdir d’une quelconque gestion locative, ni même à se déplacer pour les démarches se rapportant à la constitution du parc. Les suivis sont supportés par la société de gestion, de même que le recouvrement des loyers, la gestion des baux, etc.

Quant à l’investisseur, il pourra réaliser un suivi sur les nouvelles acquisitions par le biais de la fiche technique en ligne de la SCPI, en se rendant sur la carte virtuelle représentant son parc immobilier. De nouvelles actualités en ce qui concerne ces achats immobiliers sont d’ailleurs diffusées au grand public, toujours par le biais des sites spécialisés, permettant aux investisseurs de s’informer sur les caractéristiques des nouvelles acquisitions : typologie, surface, emplacement et adresse, etc.

 

L’intérêt des SCPI européennes pour l’investisseur

Les SCPI européennes sont constituées de différentes typologies d’immeubles permettant une excellente diversification. Détenir de l’immobilier à l’étranger permet de sécuriser son placement, notamment en cas de conjoncture défavorable dans une localité donnée. Ce qui permet de profiter de loyers stables et d’échapper à de trop lourds risques de perte en capital, comme dans le cas de l’achat d’un bien immobilier physique.

Notons par ailleurs, que les SCPI européennes génèrent des loyers en euro, c’est donc par le biais d’une monnaie unique que l’investisseur perçoit ses loyers et non de devises étrangères) [...]

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