Ceux qui souhaitent profiter du dispositif Pinel pour défiscaliser sans forcément passer par l’achat immobilier peuvent choisir les SCPI – sociétés civiles de placement immobilier. Pour mieux comprendre le montage, comparons les principales caractéristiques de l’acquisition d’un bien Pinel en direct et de la souscription à la SCPI Pinel.
Ce qu'il faut retenir de l’achat d’un bien Pinel en direct
Cette option est relativement contraignante pour l’investisseur, puisqu’il doit lui-même se charger de toutes les procédures depuis l’achat du bien jusqu’au recouvrement des loyers. Voici en effet les contraintes de l’exploitation d’un bien Pinel en direct :
- l’investisseur doit choisir lui-même l’immobilier qu’il souhaite mettre en location en fonction de son emplacement. Exigence des plus contraignantes puisque le logement doit se trouver obligatoirement dans une commune implantée dans l’une des zones ci-après : A Bis, A et B1.
- l’investisseur s’assurera qu’il aura choisi le logement selon les critères permettant de garantir son occupation sur le long terme. Il est donc préférable de réduire les risques locatifs et ainsi éviter la pénalisation aussi bien en rendement que sur le plan défiscalisation. En effet, le logement doit être mis en location sous un délai maximal de 6 mois. Si ce délai n’est pas respecté, la validation du dossier de défiscalisation peut être remise en cause.
- l’investisseur se doit de déclarer son activité locative sous la loi Pinel auprès de l’administration fiscale. De même, il doit s’acquitter des frais d’acquisition ainsi que des frais de notaire. Il gèrera le bail locatif, se chargera de trouver et de sélectionner les locataires. Il est également tenu de se conformer aux conditions relatives à l’application du loyer. Selon les règles fixées par la loi, un certain montant maximum ne doit pas être dépassé et ce, en considérant les ressources de son locataire ainsi que les plafonds par rapport à la zone d’appartenance (A Bis, A ou B1).
- l’investisseur prend en main tous les travaux d’entretien et de remise en état éventuel du logement.
Les avantages de la souscription à une SCPI Pinel
Lors de la souscription à une SCPI, l’investisseur est épargné de toutes ces contraintes : ce sera la société de gestion qui prendra tout en main. Celui-ci n’aura alors qu’à percevoir les revenus locatifs et à les déclarer auprès de l’administration fiscale. En contrepartie, la société de gestion prélève des frais divers : à l’entrée, pendant la durée de l’exploitation et à la sortie si l’investisseur souhaite revendre ses parts.
De plus, la société de gestion est un professionnel expérimenté en matière d’exploitation immobilière : l’investisseur place ainsi son argent entre de bonnes mains et profite d’un bon rendement puisque les risques sont réduits.
Acheter une SCPI, c’est aussi faire l’impasse sur les désagréments liés au remboursement du prêt bancaire qui peut être assez élevé. En effet, le ticket d’entrée pour la SCPI est faible et la souscription peut même se faire avec ses fonds propres. Toutes les possibilités avec l’immobilier sont aussi reprises par les SCPI, comme le montage du démembrement par exemple. Ce qui donne lieu à des parts de SCPI en usufruit et en nue-propriété.
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La défiscalisation sous Pinel
Quelle que soit la forme de l’acquisition de l’actif (bien acheté en direct ou souscription à des parts de SCPI), la défiscalisation est fonction de la durée de l’engagement de l’investisseur. Il a le choix entre trois périodes fermes : celle de 6 ans pour défiscaliser à hauteur de 12%, celle de 9 ans pour réduire son impôt de 18% et celle de 12 ans qui est la période maximale autorisée. La défiscalisation dans ce cas sera de 21% au total.
