Investir dans la pierre, défiscaliser et profiter d’une gestion prise en main par des professionnels : le trois en un de l’investissement moderne le plus rentable. Il s’agit d’investir dans des SCPI Pinel. De quoi s’agit-il exactement et quelles sont les conditions requises pour profiter de cet actif unique en son genre ?
Investir dans l’immobilier neuf à emplacement privilégié
Les sociétés civiles de placement immobilier utilisent la pierre : un parc est constitué de plusieurs biens immobiliers destinés à produire des revenus locatifs. C’est la société de gestion qui organise la composition de ce parc. Pour cela, elle lance des appels à souscription en émettant des parts de SCPI sur le marché.
Les particuliers qui achètent ces titres de propriété deviennent associés. Les fonds sont réunis par la société de gestion dans le but de permettre les acquisitions immobilières. Celle-ci signe les baux avec les locataires, assure les travaux d’entretien et de réparation, collecte les loyers et les reverse à chaque associé. En ce qui concerne plus précisément la SCPI Pinel, ce sont les biens immobiliers neufs qui sont ciblés. De plus, ils doivent répondre aux exigences se rapportant au zonage éligible.
Les conditions de souscription
Puisque le dispositif Pinel est associé à la SCPI, ce sera en fonction de la durée de conservation des parts que le souscripteur va réduire son impôt sur le revenu. Pour cela, il doit s’engager à conserver ses parts pendant une durée minimale de 6 ans afin de voir son IR baisser de 12%. Pour une durée d’investissement de 9 ans, l’impôt du souscripteur sera touché par une réduction de 18%. La période maximale pour défiscaliser est de 12 ans, pour aboutir à 21% de réduction.
Autre condition : il faut que le souscripteur soit un résident fiscal français. De plus, souscrire à la SCPI Pinel n’est intéressant que si l’investisseur est fortement assujetti à l’IR. C’est cette défiscalisation qui va directement impacter le rendement du placement. À noter que le plafond annuel de défiscalisation est de 300 000 euros. Pour un contribuable peu imposé, il vaut donc mieux opter pour les SCPI neutres à haut rendement.
Autres contraintes : la société de gestion doit se conformer aux exigences se rapportant au plafond des loyers qui varie en fonction du zonage. Le plafond des ressources du locataire doit aussi être respecté.
Les inconvénients issus d’un placement en SCPI Pinel
Parmi les principaux inconvénients qui découlent de la souscription à cette famille de SCPI : sa faible liquidité. Il est certes impossible de revendre ses parts tant que la période d’engagement évoquée plus haut ne soit pas arrivée à son terme. La réduction d’impôt concerne l’investisseur actuel, et non celui qui va éventuellement racheter les parts. Il n’y a donc aucun intérêt pour ce dernier d’acquérir des parts de SCPI de seconde main.
Même si la durée d’engagement est arrivée à terme, peu d’investisseurs sont intéressés par les SCPI Pinel. Celles-ci sont en effet uniquement recommandées en fonction de la situation fiscale de l’investisseur : une étude individualisée a été réalisée et la SCPI Pinel lui a été personnellement recommandée en fonction de son propre profil.
Enfin, les SCPI demeurent toujours des actifs risqués. Le locataire peut ne pas avoir payé son loyer, le bien sera soumis à des travaux de rénovation, etc. Ce qui aboutit à une absence de loyers, et donc de revenus locatifs à distribuer. L’investissement est momentanément gelé, jusqu’à la reprise de l’occupation du bien. C’est pourquoi, il est toujours utile de mixer son SCPI à d’autres actifs (SCPI de rendement, de plus-value, ou encore SCPI défiscalisantes mais à support immobilier varié).
