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Le marché secondaire des EHPAD est-il intéressant ?

Le marché secondaire des EHPAD est-il intéressant ?
Que ce soit dans l’achat d’un EHPAD neuf ou d’un EHPAD d’occasion, il faut prendre en compte les différents risques encourus afin de rentabiliser l’investissement dans le temps. C’est ce que nous allons détailler dans cet article. Nous nous pencherons davantage sur le marché secondaire des EHPAD, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. La différence entre acheter (vente en l’état futur d’achèvement. L’acquéreur est donc libre de choisir le plan de l’EHPAD : nombre de pièces, disposition et agencement. La signature du bail de réservation tient compte du délai de livraison, du prix ainsi que du plan susmentionné que le promoteur immobilier se doit de respecter. L’existence d’une période de carence locative n’est pas à écarter après la date de la livraison, puisque l’investisseur va devoir attendre la signature du bail locatif entre la société de gestion et le locataire.

Acheter un EHPAD d’occasion en revanche est tout à fait différent. Le nouvel acheteur n’est pas soumis à ces risques locatifs puisque l’EHPAD est déjà en cours d’exploitation. Les revenus locatifs sont donc immédiatement perçus. C’est le bail commercial de l’investisseur sortant qu’il reprend, dont l’objet est l’EHPAD lui-même ainsi que le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP qui vient avec.

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le nouvel acquéreur est libre de le renouveler avec la possibilité de revaloriser les loyers. Le rendement de l’EHPAD peut alors se voir amélioré en l’achetant sur le marché de l’occasion. Par ailleurs, le prix de l’acquisition est généralement moins important comparé au prix du neuf. Toujours est-il que les frais de notaire sont plus importants.

Certains inconvénients sont à prendre en considération : des travaux de réparation et de rénovation à programmer entre autres. Les charges y afférentes seront éventuellement déduites dans le cas où le loueur est assujetti au régime fiscal du réel d’imposition. Il en est de même pour le déficit foncier dégagé. Toutefois, si d’importants travaux intérieurs sont prévus, il se pourrait que l’EHPAD soit temporairement évacué, d’où l’inexistence de loyers pendant cette période creuse.

Bien faire évaluer l’EHPAD lorsqu’il s’agit d’intervenir sur le marché de l’occasion

Il n’y a pas que ces critères que le vendeur ou l’acheteur doit considérer s’il choisit d’opérer le marché de seconde main. L’EHPAD doit faire l’objet d’une évaluation sur plusieurs aspects. En premier lieu, la qualité du bail et du gestionnaire. Puis le régime fiscal rattaché au statut de LMNP, puisque c’est la défiscalisation issue soit du régime réel, soit du régime micro BIC qui va directement affecter le rendement de l’activité. Le rendement est le même pour l’EHPAD pendant qu’il a été exploité neuf et après son rachat sur le marché secondaire.

Sauf si une revalorisation des loyers a eu lieu, comme annoncé plus haut. Pourtant, les risques de baisse des loyers ne sont pas non plus à écarter. Cette éventualité peut certes avoir lieu lorsque le marché des EHPAD est en difficulté. Ce cas est très rare cependant, puisque la demande en logement émanant des seniors est en forte hausse. L’avenir des EHPAD est prospère avec une tendance notoire vers le vieillissement démographique. La population vieillissante continue en effet de réclamer des résidences modernes aux soins de qualité : les seniors y passent généralement leur période de fin de vie.

En résumé, il est fortement conseillé de demander l’avis d’un gestionnaire de patrimoine ou d’un expert-comptable avant de choisir entre acheter neuf ou d’occasion. Vous pouvez vous rendre sur euodia.fr) [...]

Un projet d'EHPAD 100pour-cent public est en train de voir le jour

Un projet d'EHPAD 100pour-cent public est en train de voir le jour
Cela se passe à Riom dans le Puy-de-Dôme. Un rassemblement d’environ 200 manifestants s’est formé devant le Centre hospitalier Guy Thomas, réclamant la construction d’un EHPAD 100% public. Il s’agit d’un établissement pour seniors dépendants engendrant un coût de 14 millions d’euros. Cet EHPAD disposera de 120 lits ouverts au public. Pour l’heure, le projet a été remis entre les mains de la (gestion privée de l’EHPAD) [...]

En quoi consiste le dispositif Pinel quand on parle de SCPI ?

En quoi consiste le dispositif Pinel quand on parle de SCPI ?
Ceux qui souhaitent profiter du dispositif Pinel pour défiscaliser sans forcément passer par l’achat immobilier peuvent choisir les SCPI – sociétés civiles de placement immobilier. Pour mieux comprendre le montage, comparons les principales caractéristiques de l’acquisition d’un bien Pinel en direct et de la souscription à la SCPI Pinel.Ce qu'il faut retenir de l’achat d’un bien Pinel en (en fonction de son emplacement. Exigence des plus contraignantes puisque le logement doit se trouver obligatoirement dans une commune implantée dans l’une des zones ci-après : A Bis, A et B1.
  • l’investisseur s’assurera qu’il aura choisi le logement selon les critères permettant de garantir son occupation sur le long terme. Il est donc préférable de réduire les risques locatifs et ainsi éviter la pénalisation aussi bien en rendement que sur le plan défiscalisation. En effet, le logement doit être mis en location sous un délai maximal de 6 mois. Si ce délai n’est pas respecté, la validation du dossier de défiscalisation peut être remise en cause.
  • l’investisseur se doit de déclarer son activité locative sous la loi Pinel auprès de l’administration fiscale. De même, il doit s’acquitter des frais d’acquisition ainsi que des frais de notaire) [...]
  • Envie d'habiter dans le centre ville ?

    Des appartements vous attendent au centre-ville. Le choix est multiple entre des appartements meublés classiques ou modernes, quelles que soient vos préférences, retrouvez toutes les possibilités de location, ou de vente de bien immobilier qui sont disponibles. Propriétaire ou locataire, il existe des possibilités de faires de bonnes affaires partout en ville sur les biens immobiliers. La question qu’on se pose alors est celle de savoir, comment [...]

    Consultez Alday pour votre achat maison pays basque

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    Les entreprises spécialisées dans l’immobilier en France sont nombreuses. Cependant, elles ne présentent pas les mêmes services et les mêmes offres. Alday se hisse aujourd’hui au rang des meilleures agences au Pays basque. La société met à votre disposition des professionnels compétents et disponibles en permanence pour vous accompagner lors d’un achat d’un bien immobilier dans cette zone. Elle propose ainsi de (achat maison pays basque) [...]

    Les rendements de la SCPI accessibles à tous

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